금리 인상 문제와 부동산 거래 절벽
오늘 강남에 회의가 있어서 서울 출장.포항에서 오가며 장시간 운전하는 동안 많은 생각을 했습니다. 휴게소에 들러 6월 6일 블로그에 작성한 금리 인하 시기에 대한 글을 다시 읽어봤는데 지금으로서는 그때 생각과 같습니다.
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최근 부동산 거래, 특히 아파트 매매가 조금 활성화됐지만 거래는 줄고 다시 매물이 늘고 있다는 소식을 들었는데 주택담보대출 금리 인상이 다시 시작된 현 시점에서 실거주자를 포함한 주택 매매를 계획하거나 주택담보대출 보유자들의 고민이 커지고 있습니다.
<출처: 한국경제>
언론에서 부동산 거래 절벽을 얘기할 때 항상 표준이 되는 게 아파트인데 제가 실무에서 체감하기에는 아파트는 물론 상가, 공터 등 모든 부동산 거래가 확실히 감소하고 있습니다.정확히는 작년 초부터 시작된 금리인상 시기와 맞물려 매매가 줄어들기 시작한 것 같네요.(물론 지역과 부동산의 종류에 따라 차이는 있음) 매매는 줄어드는데 대출접수는 늘어나는 기이한 현상?어쨌든 미국의 연이은 금리인상 시그널 및 국채금리 급등, 중동전쟁 등으로 증시 투자심리가 얼어붙은 상황인데 주식시장을 떠나 금융시장 시스템에 문제가 발생하지 않을까 내심 조마조마합니다. 올 4분기는커녕 내년 상반기에도 금리 인하 가능성이 희박한 상황이라고 판단. 여신업무를 보면서 느낀점을 간단하게 작성해보려고 합니다.
금리 인하 시기가 오긴 하지?
고 금리, 고 물가, 높은 환율의 3고 현상이 한국 경제를 짓누르고 있지만 오늘 하나 금융 연구소에서 24년 한국 경제 성장률을 2.1%성장할 것이라고 예측했습니다.올해 성장률을 대다수의 기관에서 1%대로 예상하고 있다는 점을 감안하면 내년에는 올해보다 조금이라도 경제 사정이 좋아진다고 보고 있다고 하는데, 제발 그 예측이 정확하기를 바랍니다.한국과 미국의 기준 금리는 여러분 아시다 시피 다음과 같습니다.미국의 기준 금리:5.5%, 한국 기준 금리:3.5%(23년 1월부터 동결)한국과 미국의 금리 차이가 지금처럼 차이가 난 일이 있었는지 자료를 찾아봐야 합니다만, 제 기억으론 아마 이 정도의 갭은 처음이라고 생각하는데, 시간이 지날수록 금융 당국의 부담은 커지지 않을 수 없습니다.금리가 경제에 미치는 영향이 너무 크므로 단순 주식 시장에 한정하고 볼 수 없어 외환 및 부동산, 그리고 주식, 채권, 노동 사회 전체적으로 큰 파급력을 주기 위해서 정말 중요합니다.금리 인하의 키는 결국 미국이 가지고 있지만 쉽게 낮추질 못하겠어요.이제 지겨워서 온 단어, 미국 소비자 물가 지수 CPI. 정말 지겹죠?
<출처 : 네이버>
아까 미국 노동성이 발표한 9월 지수를 보면, 시장 예상치를 소폭 앞선 3.7%(전년 동월 대비)달성했습니다.이제 CPI, PPI등 다시 보지 말지만 이러한 지표에서 시장을 지나치게 흔들고 있다는 느낌을 지울 수 없습니다.어쩔 수 없이 체크는 하지 않으면 안 되지만… 그렇긴 그렇군요. 어쨌든 우리 나라의 기준 금리는 미국의 눈치를 보지 않을 수 없을 상황이지만 현재까지는 표면적으로 잘 버티고 들어가게 보입니다.스프링을 눌렀다고 어디까지 언제까지 누를지 모르고, 뛰면 더 멀리 날수 있으므로 모든 경우의 수를 가정하고 데이터를 확보해야 하지만 가계 대출의 급증이 금융 당국의 고민을 더 깊어지고 있습니다.참고로 가계와 사업자 론(개인 사업자 및 법인)의 가장 큰 차이는 몇가지 있겠지만 개인적으로 DSR이 적용 여부라고 생각한다.규제 지역 해제로 LTV등이 예년에 비해서 좀 완화되었지만, LTV와 DTI보다 대출에서 더 중요한 것이 DSR입니다.가계 대출에 DSR산정이 필수적이며, 지역 농수축산 협동 조합, 수협 새마을 금고 등 제2금융권까지 확대한 세입자 단위 DSR을 감안하면 이미 대출 보유자는 추가 대출을 받는 것이 쉽지 않습니다.
이런 DSR을 피하고 대출을 받을 수 있는 방법이 바로 개인 사업자 및 법인 사업 자금(시설 자금 및 운전 자금)대출지만 DSR규제는 피해서도 각종 대출 제한은 여전히 있습니다.부동산 임대 사업자의 RTI충족 여부, 시설 및 운전 자금기 표시시의 자금 사용처 확인, 편중비 제한 등 여러가지 있지만 이런 불편을 극복하고 대출을 받아도 상대적으로 높아진 금리의 문 앞에 숨이 막히는 것이 일반적이다.대환 대출이 아니라 매매를 통한 대출이 활발하게 이루어진다면 어느 정도 부동산 경기가 활성화됐다고 볼 수 있지만 현재의 상황은 한겨울입니다.일반적인 가계 대출 flow를 보면”매매 → 소유권 이전 → 근저당권 설정 및 기대 출금 말소 → 공인 중개사 및 법무사 수입 증대 → 금융 기관 이자 수익 증대 → 신규 대출”사이클에 타고 선순환 구조에 흐르고 있지만 지금은 첫 단추인 매매에서 막고 있다.경제 여건의 불확실성 고금리의 부담 등으로 투자를 포함한 매매가 얼어붙은 상황으로 해석할 수 있어 이런 기조가 당분간 이어질 가능성이 매우 비싼 것 같아요.물론 극적인 사건이 발생하고 갑자기 반전이 일어나면 되지만, 그렇군요. 두서없이 쓰고 있어 문장의 정리가 조금 못하지만, 결론은 글로벌 시장의 금리 인하에는 시간이 걸릴 것이라는 게 중론이다.어려운 시기에 잘 극복합시다.
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