<인천 가정동 빌라> 부동산 경매 초기 재개발 물건의 권리분석 및 시세조사!
대지권 : 6.88평 건물면적 : 15.16평 토지감정가 : 69,200,000원 건물 감정가 : 103,800,000원 매각 물건 : 토지건물 일괄매각 유찰 횟수 : 1회 (121,100,000원) 빌라 전경
대지권 : 6.88평 건물면적 : 15.16평 토지감정가 : 69,200,000원 건물 감정가 : 103,800,000원 매각 물건 : 토지건물 일괄매각 유찰 횟수 : 1회 (121,100,000원) 빌라 전경
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인천 가정동 초기재개발구역
<예상구역도/해당 경매물건은 524-27> 이상하게도 경매빌라물건을 확인하고 조사하다가 인천이 노후화된 만큼 여러 곳에서 재개발 추진을 진행하고 있습니다.찾던 중 그 물건이 초기 재개발 구역에 포함되어 있다는 것을 알게 되었습니다.현재 단톡방도 있고 구역 내 추진 사무실도 있고 동의서 징구도 준비 중이라고 합니다.정확한 내용은 추진 사무실을 방문하거나 문의하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
가칭) 가정중앙시장역 재개발 구역: 네이버 블로그(naver.com ) 인천 재개발이 본격적으로 시작되겠군요! (..: 네이버 블로그(naver.com )
전입세대 열람내역 및 매각물건명세서
전입세대를 열람하였을 때 임차인은 2021.02.16에 전입신고를 하여 말소기준권리보다 후순위임차인으로서 낙찰자에게 인수되는 금액이 없는 깨끗하고 안전한 물건입니다.다만 여기서 확인하고 넘어가야 할 부분은 임차인의 보증금이 소액이라 낙찰자에게 인수되는 금액은 없지만 등기부를 확인해보면 임차인과 소유자의 성이 같아 보이고 가족일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.만약 가족인 경우는 가족 간 가장 임차인에 해당하며 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다.만약 선순위 임차인이라면 인수되는 보증금이 있기 때문에 가족 간의 여부를 신중히 파악해야겠지만, 현재는 후순위 임차인으로 낙찰자에게는 인수되는 부분이 없어 크게 문제될 것이 없을 것으로 보입니다.판례 : 가장 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정하지 않습니다.
그리고 만약 가장 임차인이 아니라면 2,700만원의 보증금은 배당으로 진행되는데, 현재 금액으로는 소액보증금 소액임차인에 해당하며, 말소기준권리 2016.3.31~2018.9.17을 확인해보면 임차보증금 8,000만원 이하 2,700만원까지 0순위로 받을 수 있으므로 보증금 2,700만원 전부를 우선적으로 배당받을 수 있게 됩니다.위에 제시된 내용으로 확인했을 때 명도 시 큰 어려움 없이 진행될 것으로 보입니다.
등기부 현황
등기부 을구를 보면 말소기준 권리 근저당 하에 깨끗이 소멸될 권리입니다. 관리비 등 체납내역
관리비 체납 내역은 해당 임차인을 통해 알아보는 방법이 있고, 해당 물건지에 방문해 계량기를 확인한 후 살고 있는지도 파악하면 되며, 만약 현재도 거주하고 있다면 체납하지 않았을 확률이 높습니다. 부동산, 국토부 실거래가
빌라의 경우는 아파트와 달리 조사하는 방법이 몇 가지 있습니다.첫 번째로 해당 매물 주변 부동산에 방문해 거래가 가능한 금액대로 물어보는 방법이 있습니다.(가장 최저가) 두 번째로 국토부 실거래가에 들어가서 이전에 거래가 얼마가 됐는지 확인하는 방법입니다.셋째, 실거래가로 확인이 어렵다면 제가 보고 있는 매물의 방 수/평수/연식을 확인하여 저와 비슷한 매물이 있는지 확인하는 방법입니다.그리고 컨디션이 비슷한 게 있으면 거의 시세가 비슷하다고 보시면 돼요.이렇게 비교 분석을 통해 적정 금액대를 찾아 입찰에 준비해야 합니다.빌라의 경우는 아파트와 달리 조사하는 방법이 몇 가지 있습니다.첫 번째로 해당 매물 주변 부동산에 방문해 거래가 가능한 금액대로 물어보는 방법이 있습니다.(가장 최저가) 두 번째로 국토부 실거래가에 들어가서 이전에 거래가 얼마가 됐는지 확인하는 방법입니다.셋째, 실거래가로 확인이 어렵다면 제가 보고 있는 매물의 방 수/평수/연식을 확인하여 저와 비슷한 매물이 있는지 확인하는 방법입니다.그리고 컨디션이 비슷한 게 있으면 거의 시세가 비슷하다고 보시면 돼요.이렇게 비교 분석을 통해 적정 금액대를 찾아 입찰에 준비해야 합니다.